At købe bolig er for de fleste danskere den største investering i livet. Tilstandsrapporten er dit vigtigste redskab til at afdække eventuelle problemer med ejendommen, men desværre er selv de mest grundige rapporter ikke fejlfrie. Der findes en række typiske fejl og mangler, som ofte overses eller beskrives utilstrækkeligt, og som kan ende med at koste dig langt flere penge, end du havde regnet med.
Når tilstandsrapporten ikke fortæller hele historien
Tilstandsrapporter udarbejdes af bygningssagkyndige, der inden for få timer skal vurdere en hel ejendom. Selvom de fleste er kompetente fagfolk, betyder tidspresset og rammerne for besigtigelsen, at visse områder ikke altid får den opmærksomhed, de fortjener. Nogle dele af huset er svære at komme til, andre kræver specialistviden, og i nogle tilfælde kan problemer være så velskjulte, at de først viser sig under særlige vejrforhold eller årstider.
Det betyder ikke, at tilstandsrapporter er værdiløse. Tværtimod udgør de et solidt grundlag for vurderingen af en ejendom. Men som boligkøber er det klogt at være opmærksom på, at rapporten har sine begrænsninger. En professionel gennemgang fra en uvildig boligrådgiver kan ofte afsløre forhold, som ikke fremgår klart af den oprindelige rapport.
Undertaget bliver ofte forvekslet med tegltaget
En af de mest kostbare misforståelser opstår, når tilstandsrapporten beskriver tagets tilstand. Mange rapporter fokuserer primært på det synlige tegltag og konkluderer måske, at taget har en restlevetid på 20 eller 30 år. Det lyder beroligende, men problemet er, at det ofte er undertaget, der går i stykker først, ikke teglene.
Undertaget består af tagpap eller tagplader, som ligger under teglene og udgør ejendommens egentlige beskyttelse mod vejr og vind. Denne del af taget er ikke synlig fra gaden og kan kun inspiceres ordentligt ved at komme op på loftet og undersøge tagkonstruktionen indefra. Mange tilstandsrapporter nævner undertaget i forbifarten, men giver ikke en grundig vurdering af dets aktuelle stand.
Når undertaget svigter, kan det medføre alvorlige fugtskader i tagkonstruktionen, som over tid kan ødelægge spær og lægter. En udskiftning af undertaget er en betydelig udgift, der ofte løber op i flere hundrede tusinde kroner, især hvis der også skal foretages reparationer af træværket. Derfor er det afgørende at få en grundig inspektion af loftrummet og undertagets tilstand, før du siger ja til købet.
Asbest i eternittage kræver specialistviden
Ældre danske huse har ofte tage af eternit, og mange af disse indeholder asbest. Tilstandsrapporter nævner typisk, hvis et tag er af eternit, men det er ikke altid, at der foretages en præcis vurdering af, om der faktisk er tale om asbestholdig eternit, eller om det er en nyere asbestfri variant.
Forskellen er afgørende, både økonomisk og sundhedsmæssigt. Asbestholdig eternit skal håndteres som farligt affald og kræver certificerede håndværkere til nedtagning og bortskaffelse. Det kan nemt koste det dobbelte eller tredobbelte sammenlignet med udskiftning af et almindeligt tag. Desuden kan der være restriktioner for, hvad du må gøre med taget i mellemtiden.
En erfaren boligrådgiver kan ved et besøg på ejendommen ofte se forskel på de forskellige typer eternit og vurdere, om der er grund til bekymring. Denne viden kan være afgørende for din beslutning om at købe ejendommen, eller i det mindste give dig ammunition til prisforhandlingen.
Fugtproblemer i kælderen beskrives ofte overfladisk
Mange tilstandsrapporter nævner, at der er tegn på fugt i kælderen, men beskrivelsen stopper ofte dér. Der står måske, at der er konstateret fugtpletter eller en fugtig lugt, men rapporten går ikke nødvendigvis i dybden med årsagen til problemet eller omfanget af de nødvendige løsninger.
Fugt i kælderen kan have mange forskellige årsager. Det kan skyldes dårlig dræning omkring fundamentet, defekte membranbelagte kældervægge, kapillær fugtopsugning fra jorden, eller problemer med tagvand, der ikke ledes ordentligt væk fra huset. Hver af disse årsager krærer forskellige og ofte ret kostbare løsninger.
Hvis problemet skyldes manglende dræning, kan det være nødvendigt at grave hele fundamentet op og etablere et nyt drænanlæg. Det er en udgift, der nemt løber op i 100.000 kroner eller mere, alt efter husets størrelse. Andre løsninger som etablering af ny membran eller injicering af væggene kan også være dyre affærer. Derfor er det vigtigt at få lavet en grundig forundersøgelse, der identificerer den præcise årsag til fugtproblemerne, så du ved, hvad du går ind til.
Kuldebroer opdages sjældent uden termografi
Energitab gennem kuldebroer er et problem, der sjældent beskrives detaljeret i tilstandsrapporter. Selv hvis rapporten nævner, at huset kan have kuldebroer omkring vinduer eller ved overgange mellem etager, får du ikke nødvendigvis det fulde billede af, hvor meget varme du egentlig mister, og hvor store de reelle udgifter til opvarmning vil blive.
Kuldebroer opstår, hvor der er svage punkter i husets isolering, typisk ved vinduer, døre, gavle, og hvor forskellige bygningsdele mødes. Disse steder lukker varme ud og kulde ind, hvilket ikke bare betyder højere varmregninger, men også kan føre til kondensproblemer og mugdannelse indendørs.
Den eneste måde at få et præcist billede af husets kuldebroer er gennem termografisk undersøgelse, hvor man med et varmekamera kan se, hvor varmen slipper ud. Denne type undersøgelse kræver specifikke vejrforhold og udføres sjældent som en del af standardtilstandsrapporter. Men investeringen i en termografisk undersøgelse kan give dig værdifuld viden om, hvor du skal sætte ind med efterisolering, og hvor store besparelser du reelt kan opnå.
Hulmursisolering kan skjule alvorlige problemer
Mange huse fra 1960’erne og 1970’erne er efterisoleret med hulmursisolering, hvilket i sig selv er en god ting. Men problemet opstår, når denne isolering er blevet våd eller har slået sig. Tilstandsrapporter kan sjældent se ind i hulmuren og må basere deres vurdering på indirekte tegn som fugtpletter på indervæggene eller undersøgelser med fugtmåler.
Når hulmursisolering bliver våd, mister den sin isolerende effekt, og det kan føre til kondensproblemer, mugdannelse og i værste fald råd i murværket. I nogle tilfælde kan fugten trænge hele vejen igennem muren og skabe problemer på indervæggene. Løsningen er ofte at fjerne den gamle isolering helt og måske lave ny isolering eller renovere facaden.
Det kan være svært at opdage disse problemer under en standardbesigtigelse, især hvis huset er blevet malet for nylig eller hvis problemerne kun viser sig under bestemte vejrforhold. En erfaren boligrådgiver vil dog kende de typiske tegn på problemer med hulmursisolering og kan foretage målinger og vurderinger, der går dybere end det, en tilstandsrapport normalt dækker.
Vinduer får ikke altid den nødvendige opmærksomhed
Vinduer er en væsentlig post på enhver vedligeholdelseskonto, men i tilstandsrapporter beskrives de ofte ret kortfattet. Der står måske, at vinduerne er fra 1980’erne og har en forventet restlevetid på 10 til 15 år, men der gives ikke nødvendigvis detaljer om deres aktuelle stand eller om, hvorvidt de allerede har problemer.
Ældre træ-alu-vinduer kan have rådskader i bundstykket, defekte ruder med sprukne forseglinger, eller slid på beslag og hængsler. Nogle af disse problemer kan repareres, mens andre nødvendiggør udskiftning af hele vinduer. En komplet udskiftning af alle vinduer i et almindeligt enfamiliehus kan nemt koste 200.000 kroner eller mere.
Det er derfor værd at få en grundig gennemgang af vinduernes tilstand, hvor man tjekker for tegn på råd, utætheder og fugt mellem ruderne. Hvis flere vinduer skal skiftes inden for de nærmeste år, bør det indgå i din samlede økonomi og eventuelt afspejles i den pris, du tilbyder for ejendommen.
Træværk i konstruktionen kan have skjulte skader
Mange tilstandsrapporter tjekker synligt træværk som gulve og paneling, men det er sværere at vurdere træværket i selve konstruktionen, især i ældre huse. Spær på loftet, bjælker i etageadskillelser og træværk i krybekældre kan have skader fra tidligere fugtproblemer, eller der kan være angreb af træødelæggende svampe eller insekter.
Disse skader viser sig ikke nødvendigvis umiddelbart, men kan udvikle sig over tid, især hvis der er vedvarende fugtproblemer. Råd og svampeangreb i bærende konstruktioner er alvorligt og kan kræve omfattende renoveringer, hvor dele af tagkonstruktionen eller etageadskillelsen skal udskiftes.
En grundig inspektion af loftrum og krybekældere kan afsløre tidlige tegn på disse problemer. Det kræver dog erfaring at vurdere, om pletter og misfarvninger skyldes gamle eller aktive problemer, og hvor omfattende en eventuel renovering vil blive. Får du lavet en professionel gennemgang, kan du undgå ubehagelige overraskelser senere hen.
Få hjælp fra en uvildig boligrådgiver
Selvom en tilstandsrapport er et godt udgangspunkt, bør du overveje at få en supplerende vurdering fra en uvildig boligrådgiver, før du skriver under på købsaftalen. En boligrådgiver med mange års erfaring inden for boligbranchen kan ofte se ting, som ikke fremgår tydeligt af standardrapporten, og kan give dig et mere nuanceret billede af ejendommens reelle tilstand.
Hos eksempelvis ditboligtjek.dk tilbyder man professionelle Boligtjek før køb af ejendom, hvor man gennemgår ejendommen grundigt og holder den op imod tilstandsrapporten. Med over 27 års erfaring i branchen kan en sådan gennemgang afdække de skjulte fejl og mangler, der ellers først ville have vist sig, efter du er flyttet ind. Det giver dig mulighed for enten at forhandle en lavere pris eller helt at fravælge en ejendom, der viser sig at have for mange problemer.
De penge, du investerer i et professionelt boligtjek, kan spare dig for langt større udgifter senere. Erfaringen viser, at mange købere opdager fejl for flere hundrede tusinde kroner, som ikke blev fanget af tilstandsrapporten. Med den rigtige hjælp kan du sikre dig, at du betaler en fair pris for ejendommen, og at du går ind til købet med åbne øjne.
Vær den første til at kommentere